قانون الإيجار القديم 2025 في مصر: ماذا يغيّر القانون رقم 164؟

العقود الخاضعة، والفترة الانتقالية 7 و5 سنوات، والأجرة الجديدة حسب المنطقة، والإخلاء والسكن البديل: شرح القانون رقم 164 لسنة 2025.

E-Tafakna29 أكتوبر 2026

شارك هذا المقال

إصلاح فرضه حكم المحكمة الدستورية

في 9 نوفمبر 2024 قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 التي ثبّتت الأجرة في عقود الإيجار القديمة للسكنى. ووافق مجلس النواب على القانون الجديد في 2 يوليو 2025.

نُشر القانون رقم 164 لسنة 2025 في الجريدة الرسمية (العدد 31 مكرر) في 4 أغسطس 2025، ويُعمل به وفق المادة العاشرة من اليوم التالي لنشره، أي من 5 أغسطس 2025.

ما العقود الخاضعة للقانون؟

تسري المادة الأولى على الأماكن الخاضعة للقانونين رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981:

الأماكن المؤجرة لغرض السكنى؛
الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى (محلات وعيادات ومكاتب).

أما العقود المبرمة وفق أحكام القانون المدني، القائمة على حرية التعاقد، فلا يشملها هذا القانون.

الانتهاء المحدد لعقود الإيجار القديمة

السكنى: تنتهي العقود بانقضاء سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، أي في أغسطس 2032 (المادة الثانية).
غير السكنى المؤجرة لشخص طبيعي: تنتهي بانقضاء خمس سنوات، أي في أغسطس 2030.
يجوز للطرفين الاتفاق على الإنهاء قبل ذلك.
تُلغى القوانين رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981 ورقم 6 لسنة 1997 بعد انقضاء السنوات السبع (المادة التاسعة).

تقسيم المناطق ولجان الحصر

تُنشئ المادة الثالثة لجان حصر بقرار من كل محافظ، تتولى تقسيم المناطق السكنية إلى ثلاث فئات: متميزة ومتوسطة واقتصادية. ومن المعايير الموقع ومستوى البناء والمرافق والخدمات والقيمة الإيجارية السنوية وفق قانون الضريبة على العقارات المبنية لسنة 2008.

كان أمام اللجان ثلاثة أشهر قابلة للمد مرة واحدة بقرار من رئيس مجلس الوزراء، وقد مُدّ عملها حتى 5 فبراير 2026 بحسب اليوم السابع. ويصدر التقسيم بقرار من المحافظ يُنشر في الجريدة الرسمية، وقد اعتمد محافظ القاهرة النتائج في أواخر يناير 2026.

الأجرة القانونية الجديدة

الأماكن السكنية (المادة الرابعة)

المناطق المتميزة: عشرون مثل الأجرة القانونية السارية، وبحد أدنى 1000 جنيه شهريًا.
المناطق المتوسطة: عشرة أمثال الأجرة السارية، وبحد أدنى 400 جنيه.
المناطق الاقتصادية: عشرة أمثال الأجرة السارية، وبحد أدنى 250 جنيهًا.
إلى حين انتهاء اللجان: 250 جنيهًا شهريًا اعتبارًا من الأجرة التالية لتاريخ العمل بالقانون، ثم تُسدَّد الفروق على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها، بدءًا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ.

غير السكنى والزيادة السنوية

المادة الخامسة: تصبح الأجرة القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال الأجرة السارية.

المادة السادسة: تزاد الأجرة المحددة وفق المادتين الرابعة والخامسة سنويًا بنسبة 15% طوال الفترة الانتقالية.

الإخلاء: الحالات والإجراءات

إضافةً إلى الحالات الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، تُلزم المادة السابعة المستأجر بالإخلاء:

عند انتهاء المدة المبينة في المادة الثانية؛
إذا ثبت تركه المكان المؤجر مغلقًا مدة تزيد على سنة دون مبرر؛
إذا كان يملك وحدة صالحة للاستخدام في الغرض ذاته.

وعند الامتناع، يطلب المالك أو المؤجر إصدار أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف هذا الأمر.

السكن البديل

تجيز المادة الثامنة للمستأجر، قبل انتهاء الفترة الانتقالية، طلب تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية مملوكة للدولة بالإيجار أو التمليك، مع تقديم إقرار بإخلاء المكان المؤجر فور التخصيص. وتكون الأولوية للمستأجر الأصلي وزوجه.

حدد مجلس الوزراء الشروط: الإقامة الفعلية، وعدم ملكية وحدة أخرى مناسبة، والالتزام بالإخلاء. وتُقدَّم الطلبات عبر منصة مصر الرقمية أو مكاتب البريد. وبحسب وزارة الإسكان، مُدّت فترة التقديم حتى 12 أكتوبر 2026، فتابع أي إعلان عن إعادة فتحها لدى الجهات المختصة.

ماذا تفعل الآن؟

الملاك

تحديد فئة المنطقة في قرار المحافظ المنشور في الجريدة الرسمية.
حساب الأجرة الجديدة والفروق المستحقة، ثم الزيادة السنوية بنسبة 15%.
الاحتفاظ بأدلة حالات الإخلاء (غلق الوحدة، ملكية المستأجر لوحدة أخرى).
دراسة اتفاق مكتوب على الإنهاء المبكر أو عقد جديد وفق القانون المدني.

المستأجرون

سداد الأجرة المؤقتة ثم الفروق مقابل إيصال.
التحقق من تصنيف المنطقة وطريقة الحساب.
متابعة إعلانات السكن البديل إن كنت من المستحقين.
الاستعداد لموعد الانتهاء: أغسطس 2032 للسكنى، وأغسطس 2030 لغير السكنى.

سيتفاوض كثير من الملاك والمستأجرين على عقود جديدة قبل 2030 أو 2032. وتقدّم إي-تفكنا، الشركة في مجال التكنولوجيا القانونية العاملة في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، نماذج عقود إيجار وأدلة حسب الدولة ومولّدًا للإنذار لتوثيق أي طلب كتابةً.

أسئلة شائعة

هل تشمل الأحكام العقود المبرمة مع الشركات؟

لا يشمل القانون 164 لسنة 2025 الأماكن غير السكنية إلا إذا كانت مؤجرة لأشخاص طبيعيين. أما الشخص الاعتباري فيجب التحقق من النظام المنطبق عليه على حدة.

هل يستطيع المالك الإخلاء الآن؟

فقط في الحالات المحددة: حالات المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، أو غلق الوحدة أكثر من سنة دون مبرر، أو ملكية وحدة أخرى مناسبة. وفيما عدا ذلك يستمر العقد حتى نهاية الفترة الانتقالية.

ماذا يحدث عند انتهاء الفترة الانتقالية؟

ينتهي العقد، ويلتزم المستأجر بالإخلاء ما لم يُبرم عقد جديد بالتراضي مع المالك.

هل يمكن زيادة الأجرة أكثر مما حدده القانون؟

خلال الفترة الانتقالية الزيادة القانونية محددة: مضاعف حسب المنطقة ثم 15% سنويًا، وأي مبلغ أعلى يتطلب اتفاق الطرفين.

المصادر

مصر: القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن، الجريدة الرسمية العدد 31 مكرر في 4 أغسطس 2025، المواد 1 إلى 10 (النص منشور في مصراوي)
مصر: القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير الأماكن
المحكمة الدستورية العليا، حكم 9 نوفمبر 2024 (السياق: Egyptian Streets وJurist)
برلماني (اليوم السابع)، تحليل القانون، أغسطس 2025؛ اليوم السابع، مد عمل لجان الحصر، 2 يناير 2026
وزارة الإسكان المصرية، بيان مد فترة التقديم على الوحدات البديلة، 5 أغسطس 2026 (realestate.gov.eg)
إيجيبت إندبندنت، حساب الأجرة الجديدة، أغسطس 2025؛ إيجيبت تلغراف، تقسيم مناطق القاهرة، يناير 2026؛ زاوية، شروط السكن البديل

حرّر عقودك ووقّعها عبر الإنترنت

نماذج مطابقة لقانون بلدك، وتوقيع إلكتروني (منه التوقيع المؤهَّل من TunTrust في تونس)، وأرشفة آمنة.

أنشئ حسابًا مجانيًا تحدّث مع خبير

نماذج وأدلة حسب الدولة

النموذج المناسب وبنوده الأساسية والقواعد المعمول بها في كل دولة.

معلومات عنا

E-Tafakna هي شركة ناشئة مبتكرة في مجال التكنولوجيا القانونية. نحن نكرس جهودنا لتحويل الوصول إلى الخدمات القانونية من خلال تقديم حلول رقمية متقدمة لإنشاء وإدارة وتنفيذ الوثائق القانونية. مهمتنا هي ديمقراطية الخدمات القانونية من خلال جعلها أكثر تكلفة معقولة، ومتاحة، وسهلة الفهم، مما يمكن الجميع، من رواد الأعمال إلى الشركات الكبرى، من التنقل بسهولة في العالم القانوني