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Loi anciens loyers Égypte 2025 : ce que change la loi n° 164/2025
Baux concernés, périodes transitoires de 7 et 5 ans, nouveaux loyers par zone, expulsion et logement alternatif : la loi égyptienne 164/2025 expliquée.
Le 9 novembre 2024, la Haute Cour constitutionnelle a jugé contraires à la Constitution les dispositions de la loi n° 136 de 1981 qui figeaient les loyers des anciens baux d'habitation. Le Parlement a adopté la réforme le 2 juillet 2025.
La loi n° 164 de 2025 a été publiée au Journal officiel (numéro 31 bis) le 4 août 2025. Selon son article 10, elle est entrée en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 5 août 2025.
Quels baux sont concernés ?
L'article 1 vise les locaux régis par les lois n° 49 de 1977 et n° 136 de 1981 :
les locaux loués à usage d'habitation ;
les locaux loués à des personnes physiques pour un usage autre que l'habitation (commerces, cabinets, bureaux).
Les baux conclus sous le régime du Code civil, soumis à la liberté contractuelle, ne sont pas concernés par ce texte.
La fin programmée des anciens baux
Habitation : les baux prennent fin à l'expiration d'un délai de sept ans à compter de l'entrée en vigueur, soit en août 2032 (article 2).
Usage autre que l'habitation, loué à une personne physique : fin après cinq ans, soit en août 2030.
Les parties peuvent convenir d'une fin anticipée.
Les lois n° 49 de 1977, n° 136 de 1981 et n° 6 de 1997 seront abrogées à l'issue des sept ans (article 9).
Le classement des zones
L'article 3 confie à des commissions de recensement, créées par chaque gouverneur, le classement des zones d'habitation en trois catégories : zones distinguées, moyennes et économiques. Les critères comprennent l'emplacement, la qualité de la construction, les réseaux, les services et la valeur locative annuelle retenue pour l'impôt foncier de 2008.
Les commissions disposaient de trois mois, prolongeables une fois par décision du Premier ministre. Selon Youm7, ce délai a été prorogé jusqu'au 5 février 2026. Le classement est arrêté par décision du gouverneur publiée au Journal officiel ; au Caire, le gouverneur a approuvé les résultats fin janvier 2026.
Les nouveaux loyers
Habitation (article 4)
Zones distinguées : 20 fois le loyer légal actuel, avec un minimum de 1 000 livres par mois.
Zones moyennes : 10 fois le loyer actuel, minimum 400 livres.
Zones économiques : 10 fois le loyer actuel, minimum 250 livres.
En attendant le classement : 250 livres par mois à partir de l'échéance suivant l'entrée en vigueur. Les différences sont réglées ensuite par mensualités, sur une durée égale à celle pendant laquelle elles sont dues, à partir de la publication de la décision du gouverneur.
Usage autre que l'habitation et hausse annuelle
Article 5 : le loyer des locaux non résidentiels loués à des personnes physiques est porté à cinq fois le loyer légal actuel.
Article 6 : les loyers fixés par les articles 4 et 5 augmentent ensuite de 15 % par an pendant la période transitoire.
Expulsion : quels cas et quelle procédure ?
Outre les cas déjà prévus à l'article 18 de la loi n° 136 de 1981, l'article 7 oblige le locataire à libérer les lieux :
à la fin de la période transitoire de l'article 2 ;
s'il est établi qu'il a laissé le local fermé plus d'un an sans motif ;
s'il possède une unité, habitable ou utilisable, répondant au même usage.
En cas de refus, le propriétaire demande une ordonnance d'expulsion au juge des référés du tribunal du lieu de l'immeuble. L'introduction d'une action au fond ne suspend pas cette ordonnance.
Le logement alternatif
L'article 8 permet au locataire de demander, avant la fin de la période transitoire, une unité d'habitation ou à autre usage appartenant à l'État, en location ou en propriété. Il doit s'engager par écrit à libérer le local loué dès l'attribution. Les locataires d'origine et leurs conjoints sont prioritaires.
Le Conseil des ministres a fixé les conditions : résidence effective, absence d'autre logement adapté, engagement de libérer. Les demandes passent par la plateforme Digital Egypt ou les bureaux de poste. Selon le ministère du Logement, la période de dépôt a été prolongée jusqu'au 12 octobre 2026 : vérifiez toute réouverture auprès des autorités.
Que faire maintenant ?
Propriétaires
Identifier la catégorie de zone dans la décision du gouverneur publiée au Journal officiel.
Calculer le nouveau loyer et les différences dues, puis la hausse de 15 % chaque année.
Conserver les preuves des cas d'expulsion (local fermé, autre logement du locataire).
Envisager un accord écrit de fin anticipée ou un nouveau bail soumis au Code civil.
Locataires
Payer le loyer transitoire puis les différences, contre reçu.
Vérifier le classement de la zone et son calcul.
Suivre les annonces de logement alternatif si vous êtes concerné.
Préparer la date de fin : août 2032 pour l'habitation, août 2030 pour l'usage non résidentiel.
Beaucoup de propriétaires et de locataires négocieront un nouveau contrat avant 2030 ou 2032. E-Tafakna, LegalTech active dans la région MENA, propose des modèles de contrats de bail, des guides par pays et un générateur de mise en demeure pour formaliser une demande écrite.
Questions fréquentes
Les baux consentis à des sociétés sont-ils visés ?
L'usage non résidentiel n'est couvert par la loi 164/2025 que pour les locaux loués à des personnes physiques. Pour une personne morale, il faut vérifier le régime applicable à part.
Le propriétaire peut-il expulser dès maintenant ?
Seulement dans les cas prévus : ceux de l'article 18 de la loi 136/1981, le local fermé plus d'un an sans motif ou la possession d'une autre unité adaptée. Sinon, le bail court jusqu'à la fin de la période transitoire.
Que se passe-t-il à la fin de la période transitoire ?
Le bail prend fin. Le locataire doit libérer les lieux, sauf nouveau contrat librement conclu avec le propriétaire.
Le loyer peut-il augmenter plus que prévu ?
Pendant la transition, la hausse légale est fixée : multiplicateur selon la zone, puis 15 % par an. Un montant supérieur suppose l'accord des parties.
Sources
Égypte : loi n° 164 de 2025 relative à certaines dispositions des lois sur la location des locaux, Journal officiel n° 31 bis du 4 août 2025, articles 1 à 10 (texte reproduit par Masrawy)
Égypte : lois n° 49 de 1977 et n° 136 de 1981 sur la location des locaux
Haute Cour constitutionnelle, décision du 9 novembre 2024 (contexte : Egyptian Streets, Jurist)
Parlmany (Youm7), analyse de la loi, août 2025 ; Youm7, prorogation des commissions, 2 janvier 2026
Ministère égyptien du Logement, communiqué sur la prolongation des demandes de logement alternatif, 5 août 2026 (realestate.gov.eg)
Egypt Independent, calcul des nouveaux loyers, août 2025 ; Egypt Telegraph, classement du Caire, janvier 2026 ; Zawya, conditions du logement alternatif
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